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キャッシュフローの定義

キャッシュフローの定義
弁護士 宮崎晃 アカウンティング

不動産投資で鍵となる!「キャッシュフロー」の重要性とは?

キャッシュフローとは、現金の流れやお金の出入りのことを表した言葉です。 不動産投資でのキャッシュフローは「手残り額」、つまり家賃収入と支出の差から手元に残る額 のことを指します。不動産投資で最もよく見られる数値は利回りですが、キャッシュフローも非常に重要な数値だとよく言われます。これはつまり「手残り額が重要」と言っているのと同義です。なぜ不動産投資ではキャッシュフロー=手残り額が重要なのでしょうか?

この記事では、 キャッシュフローが不動産投資における重要な判断材料となる ことを詳しく説明していきます。これから投資を始める方はもちろん、すでにいくつか物件を所有されている方も、長期間の投資を展開させるための一助としてご参照ください。

キャッシュフローの計算方法

キャッシュフロー = 家賃収入 -(ローン返済額 + キャッシュフローの定義 運営経費 + 税金)

例:都内区分マンション / 月額家賃10万円

家賃収入 120万円
ローン返済額 74万円
運営経費 20万円
税金 10万円

年間キャッシュフロー = 120万円 ー(74万円 + 20万円 + 10万円)= 16万円

このワンルームマンションのオーナーの場合、年間16万円のキャッシュフローを得るということになります。
物件広告でよく目にするのは「利回り」の方ですが、キャッシュフローは購入後自分の手元に入る金額がより具体的に算出されていることが分かります。

なぜキャッシュフローは重要なのか?

それでは、なぜキャッシュフローは重要なのでしょうか?それは、キャッシュフローによって 不動産投資の健全性が把握 できるためです。特に、 キャッシュフローがマイナスになると、その分を手出し資金で補うことになる ので、マイナスを回避することはとても大切です。

自己資金が足りなくなる

修繕費や滞納など急な支払いを求められる

健全なキャッシュフローで生活費や給与を使用しない

キャッシュフローが大きい物件 = 家賃が高い物件

帳簿上の利益とキャッシュフローの違い

この帳簿があればあえてキャッシュフローを考える必要がないのでは?と思う方もいるかと思いますが、帳簿上の利益とキャッシュフローは異なり、 帳簿上の利益とキャッシュフローの違いは、物件購入費用の扱い です。

帳簿の利益とキャッシュフロー比較

帳簿の利益

キャッシュフロー

減価償却費は現金の支出を伴わない経費なので、帳簿上の利益が赤字でも、キャッシュフローは黒字ということが起こり得ます。そのため、帳簿上の利益だけを見ていても実際の手残り額の把握はできないので、別途キャッシュフローを確認する必要が出てきます。

キャッシュフローの健全性を確認できる債務返済倍率(DCR)

不動産投資の健全性を確認するための指標としては、債務返済倍率(DCR=Debt Coverage Ratio)というものがあります。債務返済倍率は、家賃収入からローン返済額以外の経費・税金を引いた金額(営業純利益:NOI=Net Operating キャッシュフローの定義 Income)をローン返済額で割った値で、 1.3以上あることが健全性のひとつの基準 です。金融機関は1.2以上なければ融資の検討ができないと言われています。

債務返済倍率(DCR)= 年間の営業純利益 ÷ 年間のローン返済額 キャッシュフローの定義

先にあげていた都内区分マンションの例を用いて債務返済倍率を計算してみましょう。年間の営業純利益は90万円(120万円 − 20万円 − キャッシュフローの定義 10万円)、年間のローン返済額が74万円なので、債務返済倍率は【90万円 ÷ 74万円 = 1.21】となり、融資の検討基準に達しているものの、健全性の基準を下回っている状態です。

今購入を検討している物件や、すでに購入した物件がキャッシュフローの健全性を下回っている時はどうすればいいのでしょうか。キャッシュフローの健全性を上げるために、手残り額を増やす具体的な手段として、次の方法が挙げられます。

キャッシュフローを増やす5つの方法

改めて、キャッシュフローの計算式を見てみると、【家賃収入 -(ローン返済額 + 運営経費 + 税金)】となっています。このうち運営経費や税金については購入時点から予め決まっており、自力で減らすのはなかなか難しい項目です。そこで注目すべき項目が家賃収入とローン返済額です。この2点に着目するとキャッシュフロー増額につながる次の8つの方法が挙げられます。

  1. 家賃収入を増やす
  2. 自己資金の比率を増やす
  3. ローンを繰り上げ返済する(月次での考えかた)
  4. ローンの返済期間を長くする(月次での考えかた)
  5. 借り換えをうまく活用する
  6. 自己資金・運用方法に合わせたローンを選ぶ
  7. 新築よりも中古の方がキャッシュフローはプラスにしやすい
  8. 入居率の改善提案をしてくれる管理会社に管理をお願いする(空室期間を短くする)

1.家賃収入を増やす

家賃収入を増やすことができれば、手残り額が増えることは明らかです。とはいえ、すでに所有している不動産の家賃収入を増やすことは容易ではありません。購入前の物件選びが最も重要だということになります。

家賃収入は「設定家賃」×「集金回数」です。設定家賃はその立地や築年数によって相場が変わります。また、集金回数は空室になると減ってしまいます。つまり、高い家賃設定ができる人気エリアの物件を選ぶと、家賃収入が高くなるということになります。 最も家賃を高く設定できるのは新築ですが、新築は費用が割高です。高い家賃ばかりを意識してしまうと、物件購入費用も高くなってしまうので、利回りとのバランスを意識してください。

また、中古でも築浅物件や人気エリアを選ぶことで、新築より割安な諸費用のまま充分な家賃設定もでき、空室リスクも減らすことができます。購入前の物件選びの時点で、家賃金額はもちろん物件の維持管理状況や周辺環境の情報も把握しておくことが肝心です。

2.自己資金の比率を増やす

自己資金の目安は、物件購入費用の2~3割弱です。自己資金ゼロでも始められる不動産投資をうたう不動産会社もありますが、購入後のキャッシュフローが小さくなってしまうのでお勧めはしません。

3.ローンを繰り上げ返済する

物件をすでに購入した後でも自己資金の比率を増やす方法があります。それがローンの繰り上げ返済です。
ローンの繰り上げ返済とは、月々分割返済しているローンを一部まとまった額返済することです。ローン返済期間の短縮利息の軽減効果が主なメリットで、2つの方法があります。

①返済期間短縮型

②返済額軽減型

住宅ローンの繰り上げ返済、メリットや手数料、注意点を解説!

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4.ローンの返済期間を長くする

ローンの返済期間を長くすることでも返済額は小さくできます。要するに「薄く長く」返済することでキャッシュフローを大きくする方法です。

5.借り換えをうまく活用する

6.自己資金・運用方法に合わせたローンを選ぶ

キャッシュフローには家賃収入に対するローンの比率が鍵を握っています。ローンの返済には「元金均等方式」と「元利均等法式」の2つがあり、自己資金や物件の利回りによってどちらが適しているのかを考える必要があります。

フラット35:元金均等返済と元利均等返済の違い

元金均等方式は、元金返済額のみが均等で、ここに金利を上乗せしていく方式です。そのため、支払当初は返済額が高く、キャッシュフローにも影響しますが、徐々に支払額が減っていくので支払利息を抑えることができます

元利均等方式は、元金と利息の合計支払額を均等にして返済していく方法で、支払額が変わらないので、手持ちの資金を確保したい場合には適しています。

7.新築よりも中古の方がキャッシュフローはプラスにしやすい

8.入居率の改善提案をしてくれる管理会社に管理をお願いする(空室期間を短くする)

不動産投資においてキャッシュフローが重要な理由は、 不動産投資の健全性が確認できる数値 だからです。特にキャッシュフローをプラスに維持することは非常に重要であり、仮にマイナスになってしまったら出来るだけ早くプラスに転換させる必要があります。

物件購入当初は家賃収入のほとんどの割合をローン返済が占めます。返済期間中であっても家賃収入でローン返済をカバーできる範囲に収めることが長期間を費やす不動産投資において肝要です。

キャッシュフロー計算書のポイント

執筆者 キャッシュフローの定義

キャッシュフロー計算書

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発生主義、実現主義によって計算される売上や費用は、実際の現金の動きとは異なるため、利益(損失)と現金の増加額(減少額)とは一致しないのが一般的です。

間接法によるキャッシュフロー計算書の作成方法のポイント

① + 当期純利益
② + 減価償却費
③ − P/L 有価証券・固定資産の売却益(売却損ならば+)※1
④ − B/S 流動資産(現預金・貸付金・有価証券以外※2)の増加分(減少ならば+)
⑤ + B/S 流動負債(短期借入金以外※3)の増加分(減少ならばマイナス)
= 営業キャッシュフロー

⑥ - B/S 固定資産(減価償却累計額控除前)の増加分(減少ならば+)
⑦ - B/S 有価証券・貸付金の増加分(減少ならば+)
⑧ + P/L 有価証券・固定資産の売却益(売却損ならばー)
= 投資キャッシュフロー

⑨ + B/S 借入金・固定負債の増加分(減少ならば−)
⑩ + B/S 資本金・資本剰余金(利益剰余金は含まない)の増加分(減少ならばー)
⑪ - 配当金の支払額
= 財務キャッシュフロー

※1:本業ではないから投資キャッシュフロー(⑧)で考慮する
※2:売掛金、棚卸資産等。貸付金や有価証券報告書は、投資キャッシュフロー(⑦)で考慮
※3:買掛金。短期借入金は、財務キャッシュフロー(⑨)で考慮

① + 当期純利益
② + 減価償却費
③ − P/L 有価証券・固定資産の売却益(売却損ならば+)
④ − B/S 流動資産(現預金・貸付金・有価証券以外)の増加分(減少ならば+)
⑤ + B/S 流動負債(短期借入金以外)の増加分(減少ならばマイナス)
= 営業キャッシュフロー

⑥ - キャッシュフローの定義 B/S 固定資産(減価償却累計額控除前)の増加分(減少ならば+)
⑦ - B/S 有価証券・貸付金の増加分(減少ならば+)
⑧ + P/L 有価証券・固定資産の売却益(売却損ならばー)
= 投資キャッシュフロー

⑨ + B/S 借入金・固定負債の増加分(減少ならば−)
⑩ + キャッシュフローの定義 B/S 資本金・資本剰余金(利益剰余金は含まない)の増加分(減少ならばー)
⑪ - 配当金の支払額
= 財務キャッシュフロー

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わかりやすい解説シリーズ「キャッシュ・フロー計算書」 第1回:キャッシュ・フロー計算書とは

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効果的なキャッシュフロー予測を実現するために必要な考え方!

キャッシュフロー予測 事業プラン 資金提供

キャッシュフローの予測方法には、EBITDA(Earning Before Interest, Tax and Depreciation/Amortization)という概念を、フリーキャッシュフローに近い概念として使用する方法と、BS(Balance sheet:貸借対照表)と、PL(Profit and Loss statement:損益計算書)から、正確なキャッシュフロー計算書を作成する方法があります。

BSとPLによるキャッシュフロー計算書の作成は、営業活動・投資活動・財務活動に分類されます。
高い専門知識が求められ、誤りが発生する可能性が高い方法とされます。
BSにより、前年度との差額を算出し、営業キャッシュフローを作成します。

事業プランや資金提供に関わるキャッシュフロー予測

キャッシュフロー予測 事業プラン 資金提供

BSとPLによるキャッシュフロー計算書の作成など、予測を行うことで資金繰りの状況がわかる、といったメリットがあります。
利益や費用は、会計に関する決まりに従って計算され、現実のキャッシュの動きと異なる状況が発生します。
例えば、計算では利益が出ているにも関わらず、実際には取引先の倒産など、何らかの事情によって予定のキャッシュが入ってこないケースなどです。

IRR法とは

IRR法(Internal Rate of Return:内部収益率法)は、事業投資に関わる全ての期間を通じて、平均して1年のうちに何%儲かるか、ということによって評価する方法となります。

WACC(Weighted Average Cost of Capital:加重平均資本コスト)を用い、最低限の儲けの率となるハードルレートを設定し、IRRがハードルレートを上回っている場合には資金提供を行い、下回った場合は行わないという判断ができます。

NPV法とは

NPV法(Net Present Value:正味現在価値法)は、資金提供を行うことで、現在の価値ではどれほど儲かるのかを評価する方法となります。

DCF法とは

キャッシュフローの予測には、DCF法(DCF:Discounted Cash Flow)という方法もあります。
合併や買収における企業価値の算出、理論株価計算、不動産価値の評価など、この予測方法が使われているケースもあります。

キャッシュフローの定義

1 勘違いされやすい「キャッシュ・フロー」と「資金繰り」

2 「キャッシュ・フロー」の意味にだまされるな!

まずは、キャッシュ・フローです。キャッシュとは「お金」のことですよね。そこは問題ないと思います。フローは「流れ」のことです。ですから、キャッシュ・フローとは「お金の流れ」を意味します。
中小企業も「キャッシュ・フロー経営」をしていくことが大事ですが、実際にはどのようにして自社のキャッシュ・フロー(お金の流れ)を見ながら経営をしていけばいいのでしょうか?
残念ながら、決算書を見てもキャッシュ・フロー(お金の流れ)は分かりません。決算書とは、貸借対照表と損益計算書のことです。貸借対照表は「資産と借金のバランス」を見るための表です。損益計算書は「儲け」を見るための表です。ですから、貸借対照表と損益計算書を見たところで、キャッシュ・フロー(お金の流れ)は誰にも分からないのです。そこで「キャッシュ・フロー計算書」という中小企業にはあまり馴染みのないものが登場してきます。

では、「キャッシュ・フロー計算書」の本当の姿とは何なのでしょうか? それは「 お金の増減バランスを見るための表 」です。では、お金の何と何の増減バランスを見るのでしょうか? その答えは、次の3つです。

キャッシュ・フロー計算書」のひな型の画像です

キャッシュ・フロー計算書の簡単な事例の画像です

まずは、一番下にある「キャッシュの増加額」を見てください。A社もB社も会社全体のお金の増減だけを見れば11億円の増加です。A社もB社も全く同じですので、これだけ見ていてもA社とB社の違いが分かりません。そこで、それらの内訳として、お金の3つの増減バランスについても見ていきたいと思います。
まずはA社から見ていきましょう。本業でのお金の増減を見ると2億円の赤字ということが分かります。ところが、株や不動産を売ったことによって5億円のお金が増えています。さらに借入をして8億円が増えています。その結果、会社全体で見ると11億円のお金が増えたということです。
次に、B社を見てみましょう。本業で9億円の黒字です。株や不動産を売ったことによって増えたお金は1億円しかありません。そして借入でも1億円しか増えていません。その結果、会社全体で見ると11億円のお金が増えたということです。
ここでちょっと考えてみてください。もしあなたが投資家であったなら、A社とB社のどちらの会社に投資をしたいと思いますか? 普通に考えれば本業に強いB社に投資しますよね。「キャッシュ・フロー計算書」は何を隠そう、この投資判断をするためのものなのです。

ここまでお読みになれば、気付かれたことでしょう。 「キャッシュ・フロー計算書」は投資家向けの情報であり、経営者向けの情報ではない ということです。
特に勉強家の中小企業経営者にありがちなのですが、「うちもキャッシュ・フロー計算書を作ってキャッシュ・フロー経営をしないといけないと思っています」という考えです。このような方には筆者は常々こう言っています。「キャッシュ・フロー計算書は作らなくていいですよ。あれは投資家向けの情報であって経営者向けの情報ではないからです。上場会社は、法律により(投資家のために)作らないといけないことになっていますが、上場していない中小企業は作る義務はありません」と。

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3 「資金繰り」とはそもそもどういう意味なの?

ここから話がガラッと変わります。ここまでの話では「キャッシュ・フロー計算書」は、先々の経営判断の材料にはならないということでした。それでは、どのようにすれば、お金の流れをつかむことができるのでしょうか? 何を材料にして先々の経営判断をしていけばいいのでしょうか? その答えが「資金繰り」です。

中小企業経営者に「資金繰りはきちんとやっていますか?」と聞くと、「はい、やっています。金融機関には折り返しで融資できるように話はしています」という声をよく聞きます。「ということは資金繰り表をきちんと付けているのですね?」と聞くと、「え~、そういうのはあるにはあるけど……」と急に歯切れが悪くなることが多いのです。
「資金繰り」は「どうやってお金を借りるのか?」という意味ではありません。 「資金繰り」は「予測」すること です。何を予測するのかというと、お金の流れを予測します。お金の流れとは、先々の日々のお金の「入り」と「出」と「残り」のことです。そのお金の流れを予測した結果、例えば、4カ月後の仕入代金が1000万円足りなくなりそうであれば、お金を借りることを検討します。つまり、資金繰りは、まず予測ありきなのです。資金繰り=予測といってもいいでしょう。予測あっての借入ということになります。

資金繰り表の例を示した画像です

簡単に説明します。エクセルで、1カ月分を1シートとし、12シート(1年分)を作成し、見込み(予測)の数字を1年先まで入力してしまいます。実際に動いた実績の数字については、見込み(予測)の数字を上書きして修正します。そのようにしていけば、「〇月〇日にいくらお金が足りなくなるのか?」、あるいは「〇月〇日にいくらお金が余っているのか?」ということが、誰が見ても一目瞭然になります。そのため支払い直前ギリギリではなく、何カ月も前に打つ手が明確になります。対策が立てやすく、気持ちに余裕を持って資金繰りができるようになります。白色は「入り」、黄色は「仕入」、緑色は「経費」、青色は「税金」、茶色は「返済」としています。ちなみに、この資金繰り表は「どんぶり大福帳®」と名付けました。
なお、この「どんぶり大福帳®」は、 こちらからダウンロード できます。

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